Comment bien négocier un bail commercial en tant que propriétaire ?

Comment bien négocier un bail commercial en tant que propriétaire ?

Dans un bail commercial, le locataire a souvent le dessus sur le bailleur. La loi qui encadre ce type de contrat favorise en quelque sorte sa position. C’est pourquoi il est important pour un propriétaire d’un local commercial de bien négocier le contrat de bail commercial. Les termes dans ce document officiel le lieront d’engagements envers son locataire. Ils seront aussi soulevés en cas de litige. Ci-après les points importants à vérifier avant de signer le contrat de bail rédigé par un notaire ou un avocat.

Le loyer

Le loyer devra être fixé dans un contrat de bail professionnel. Ce que le bailleur devra veiller au niveau de ce paramètre sera notamment son paiement. Il est important de déterminer une périodicité. Il est possible de percevoir un loyer mensuel ou trimestriel. Le paiement peut s’effectuer au début ou à la fin du terme. Ces conditions doivent impérativement s’afficher dans le contrat initial de bail.

Les travaux

Le bailleur devra également se prémunir par rapport aux éventuels travaux à réaliser dans le local commercial loué. Pour mieux comprendre la répartition de ces opérations, le mieux est de se conformer à la loi en vigueur et reporter les conditions dans le contrat de bail. Suivant le Code civil, les travaux d’entretien reviennent au locataire. Ceux concernant le clos et le couvert ainsi que les gros travaux sont assurés par le bailleur. Pour faire simple, il faut que le propriétaire stipule les opérations à la charge du locataire, et ne doive pas lui imposer des travaux légalement hors de son cadre d’exécution.

Les charges

Outre les travaux, la répartition des charges cause aussi de nombreux litiges entre le bailleur et le locataire. Il faut que le propriétaire applique cette règle dans le contrat de bail initial. Sinon, c’est le droit commun qui sera pris en compte. Il est nécessaire de se référer à la loi qui indique les charges qui reviennent au locataire. La clause correspondante sera indiquée dans le contrat de bail.

Les clauses dans le contrat de bail

Les clauses encadrent les différentes survenues qui peuvent se présenter durant le contrat de bail. Elles englobent généralement le mode de gestion en cas d’imprévus. Le bailleur devra être très attentif sur ce sujet. Il aura ainsi la main sur le locataire, les clauses sont en quelque sorte un mode de gestion du client par rapport à la manière dont celui-ci exploite le local commercial.

Les clauses générales du contrat de bail

Les clauses générales du contrat de bail évoquent les dispositions importantes concernant les conditions de location. Il y aura en premier lieu la désignation du local commercial en question. Cette dernière permet de délimiter brièvement les surfaces et les pièces pouvant être exploitées par le locataire. Le manquement sur ces précisions dans le contrat conduit à des litiges si le locataire venait à investir des lieux qui ne lui sont pas alloués. En complément, la clause indique aussi la nature de l’activité à exercer dans le local commercial. En effet, le locataire ne peut pas changer d’activités durant le bail. Cette déspécialisation devra suivre une procédure spécifique.

Les clauses de cession de bail

Le bailleur peut aussi encadrer la cession éventuelle du bail effectuée par le locataire. Cette procédure permet en effet à ce dernier de vendre son contrat de bail. Dans cette clause, le bailleur peut imposer quelques règles. La cession par exemple peut être interdite sans la vente du fonds de commerce. La clause pourra également stipuler que l’accord du bailleur devra être nécessaire pour effectuer cette opération. Un refus est envisageable dans ce cas avec un motif bien déterminé. Plus important encore, la clause de cession de bail peut engager le locataire à respecter une garantie solidaire vis-à-vis du repreneur dans le règlement des loyers ou des charges.

Les clauses de renouvellement du bail

Un contrat de bail est renouvelé lorsqu’il arrive à échéance. Cette procédure est encadrée par la loi. Toutefois, le bailleur peut introduire une clause concernant le renouvellement. Il pourra notamment agir au niveau du déplafonnement du loyer. Il est en droit en effet de mettre une clause indiquant que le renouvellement du bail reportera le loyer à la valeur locative du marché. Lorsque celle-ci augmente, le bailleur pourra ainsi appliquer une hausse, quelle que soit sa pondération.

Les clauses d’exclusivité et d’exploitation personnelle

Ces clauses donnent des avantages notables pour le bailleur. Avec une clause d’exclusivité par exemple, le propriétaire peut librement louer ses autres locaux commerciaux à proximité pour des activités similaires à celles du locataire. La clause d’exploitation personnelle quant à elle contraint le locataire à demander un accord au préalable au bailleur avant de procéder à une location-gérance. De plus, le propriétaire bénéficiera d’une indemnité en cas d’accord.